Siirry sisältöön Siiry hakuun

Kirjoittajat

Kiinteistö- ja rakentamisala ovat kansantaloudellisesti merkittäviä toimialoja

27.01.2022

Kansanvarallisuustutkimuksen (2011) mukaan 60 % koko Suomen 790 miljardin varallisuudesta on kiinni kiinteistöissä. Kiinteistö- ja rakentamisala siihen liittyvine palveluineen työllistää vuodessa noin 520 000 henkilöä. Alalla on sekä suhdanneherkempiä työtehtäviä että vähemmän suhdanneherkkiä työtehtäviä, jollaisia ovat esimerkiksi isännöintialan työtehtävät.

Kiinteistöalaan vaikuttavat useat lait. Asunto-osakeyhtiöt ovat omistusmuotona yhä kasvattaneet merkitystään voimakkaan kaupungistumiskehityksen myötä. Asunto-osakeyhtiössä laajat päätökset tehdään yhtiökokouksessa ja hallinnon järjestämisestä vastaa yhtiökokouksen valitsema hallitus.

Kiinteistöalan kansantaloudellinen vaikuttavuuden lisäksi alan lainsäädännöllinen kehys on laaja. Toimialaan vaikuttavat mm. seuraavat lait:

  • Maakaari, Kauppalaki ja Asuntokauppalaki
  • Vuokralait (AHVL, LHVL ja MVL)
  • Maankäyttö- ja rakennuslaki
  • Kiinteistönmuodostuslaki
  • Osakeyhtiölaki, asunto-osakeyhtiölaki (muut yhteisölait)
  • Kiinteistö- ja vuokravälitysliikelainsäädäntö
  • Vahingonkorvauslaki
  • Oikeustoimilaki
  • Vanhentumislaki
  • Velkakirjalaki, korkolaki.

Asunto-osakeyhtiössä yhtiökokous tekee merkittävät päätökset

Asunto-osakeyhtiössä ylin päätäntävalta on osakkeenomistajien yhtiökokouksella. Yhtiökokouksessa päätetään useasta osakkeenomistajan ja yhtiön kannalta tärkeästä asiasta. Tällaisia lakisääteisiä asioita ovat mm. tilinpäätöksen vahvistaminen, vastuuvapauden myöntäminen hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle, talousarvion vahvistaminen ja yhtiövastikkeen määrä. Yhtiökokous valitsee myös yhtiön hallintoa tarkastavat henkilöt eli tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan. Lisäksi yhtiökokous päättää muista yhtiöjärjestyksen mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista kuten esimerkiksi peruskorjauksista.

Yhtiökokouksessa päätetään useasta sekä osakkeenomistajan että yhtiön kannalta tärkeästä asiasta.

Yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat: kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta, kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta sekä muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista.

Yhtiökokous päättää uudistuksesta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhtiökokous päättää uudistuksesta enemmistöpäätöksellä. Enemmistöpäätösvaatimus koskee sellaisia tilanteita, joissa uudistuksen myötä osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Enemmistöllä voidaan päättää myös sellaisesta uudistuksesta, jolla kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia ja yhteishankinta on muutenkin tavanmukainen tai yhtiöjärjestyksessä määrätyn toiminnan mukainen.

Osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhden äänen. Yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Taloyhtiötä johtaa hallitus

Taloyhtiötä johtaa yhtiökokouksen valitsema hallitus. Yhtiöllä voi olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Yhtiön hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia. Yhtiökokouksen mandaatti tarvitaan myös silloin, kun toimenpide vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen tai osakkeenomistajan maksuvelvollisuuksiin.

Yksi keskeisimmistä kiinteistöalaan liittyvistä juridisista sitoumuksista ovat erilaiset sopimukset. Sopimuksia tehdään mm. palveluntarjoajien tai muiden yhteistyökumppanien kanssa. Hyvä sopimus vaatii huolellisen valmistelun lähtien tarvekartoituksesta, mahdollisesta kilpailutuksesta ja päättyen sopimusneuvotteluihin ja itse sopimukseen. Sopimukseen on syytä kirjata asioita mieluummin enemmän kuin vähemmän, ja välttää näin tulkinnanvaraisuutta.

Kiinteistöä voi tarkastella isännöitsijän, hallituksen puheenjohtajan, osakkeenomistajan, kiinteistökehittäjän, rakennusurakoitsijan, suunnittelijan, vuokralaisen, kaavoittajan tai muun sidosryhmän näkökulmasta.

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2017 asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat 4,5 miljardia euroa vuodessa ja kiinteistöjä korjattiin lisäksi 2,3 miljardilla eurolla. Kiinteistönomistusmuotona asunto-osakeyhtiön perustoimintadynamiikan tunnistaminen on tärkeää. Tarkasteltava näkökulma voi vaihdella, sillä kiinteistöä voi tarkastella isännöitsijän, hallituksen puheenjohtajan, osakkeenomistajan, kiinteistökehittäjän, rakennusurakoitsijan, suunnittelijan, vuokralaisen, kaavoittajan tai muun sidosryhmän näkökulmasta.

Etäluennot edellyttävät keskittymistä

Olen saanut YAMK-opiskelijana mahdollisuuden pitää kiinteistölainsäädännön opintojaksoa liiketalouden opiskelijoille jo kolmena vuotena peräkkäin. Opintojaksolla minun lisäkseni toimivat Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen asiantuntijat. Koska oma osaamisemme painottuu asunto-osakeyhtiöihin, muodostuu tämä myös kurssin näkökulmaksi, kun kiinteistöihin liittyvää lainsäädäntöä tarkastellaan. Kurssi sisältää luentoja, erilaisia tehtäviä sekä tapahtumiin osallistumista. Opintojakson pääsisältö liittyy asunto-osakeyhtiölakiin, huoneenvuokralainsäädäntöön, energiatehokkuusmääräyksiin, sopimuksiin sekä kiinteistökehitykseen ja kaavoitukseen.

Opintojakson pääsisältö liittyy asunto-osakeyhtiölakiin, huoneenvuokralainsäädäntöön, energiatehokkuusmääräyksiin, sopimuksiin, sekä kiinteistökehitykseen ja kaavoitukseen.

Syksyn 2021 kurssi pidettiin toista kertaa poikkeusoloissa. Koronaviruksen leviämisen ehkäisemiseksi vain yksi luento yhdestätoista pidettiin lähiopetuksena. Tämä lähiopetusluento osui omalle kohdalleni. En ole opiskellut opettamista, vaan olen enemmän itseoppinut opettaja. Havaitsin, että opiskelijoiden osallistaminen etäopetuksessa vaatii paljon enemmän valmistelua ja ponnistelua opettajalta onnistuakseen lähiopetukseen verrattuna. Jos opettajan tunne on tämä, niin olisi mielenkiintoista tietää, miltä opiskelijoista tuntuu?

Olen opinnoissani huomannut, että ainakin minun pitää keskittyä etäluennolla merkittävästi enemmän verrattuna lähiopetukseen. Etäluennolla on liikaa ärsykkeitä ympärillä. Miksi ihminen ei osaa laittaa kaikkea muuta syrjään ja keskittyä siihen, mikä on kalenterissa merkintänä? Pitäisikö minunkaltaiseni opiskelijan pyrkiä luomaan itselle ”luokkahuone”, jonka sääntöihin kuuluisi esimerkiksi se, että kännykkä pitää jättää laukkuun? Jos etäopetus jää ainakin osittain pysyväksi käytännöksi, niin opiskelijan sisäisen motivaation ja oppimishalun merkitys kasvaa entisestään. Teamsin tai Zoomin avatessaan onkin hyvä pohdiskella, olenko linjoilla ollakseni mukana vai oppiakseni?

Juuso Kallio työskentelee Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toiminnanjohtajana ja opiskelee tradenomi YAMK -tutkintoa Yrittäjyys ja arvonluonti -tutkimusryhmässä. Kallio on Kiinkon eli Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy:n ja Kiinteistöalan Koulutussäätiön hallituksen jäsen sekä Turun Kauppakamarin Kiinteistö- ja rakentamisvaliokunnan puheenjohtaja.

Artikkeli on osa Yrittäjyys ja arvonluonti -tutkimusryhmän julkaisuja.

 

Lähteet:

Finlex 2009. Asunto-osakeyhtiölaki. Saatavilla: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599 Viitattu 15.3.2019

Furuhjelm, Kanerva, Kuhanen, Rosen 2018. Asunto-osakeyhtiölain kommentaari osat 1-3. Kiinteistöalan Kustannus Oy.

Kangasluoma, M. (toim.) 2018. Isännöinnin Käsikirja. Kiinteistöalan Kustannus Oy.

Kiinteistöliitto 2021. Varsinais-Suomen opetusmateriaalit.

Niemi, Peltola, Sandström 2011. Kansanvarallisuustutkimus. KTI Kiinteistötieto Oy.

Suomen virallinen tilasto (SVT): Asunto-osakeyhtiöiden talous [verkkojulkaisu]. ISSN=1799-2990. Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 21.12.2021]. Saantitapa: http://www.stat.fi/til/asyta/2017/index.html

 

Mitä pidit artikkelista?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.